Crise du logement : financiarisation et alternatives
Résumé de la vidéo Stupid Economics sur la crise du logement en France.
État des lieux
60 % des Français sont potentiellement touchés par la crise du logement (locataires + propriétaires accédants). Le taux d'effort moyen approche les 30 % du revenu, et dépasse 40 % pour le quart le plus pauvre — seuil au-delà duquel l'OCDE considère la dépense insoutenable.
Chiffres 2023 (Fondation pour le logement) :
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Personnes sans domicile fixe | 350 000 |
| Expulsions locatives (force publique) | 19 023 (+17 % en un an, record) |
| Décès à la rue | 735 |
| Personnes ayant eu froid dans leur logement | 1 sur 3 (contre 1 sur 7 en 2020) |
Le faux coupable : les normes
Le discours dominant attribue la crise à l'excès de normes (DPE, RE 2020, protection des locataires) qui renchérirait la construction et découragerait les bailleurs.
Problème : la crise est un phénomène international, constaté dans les 38 pays de l'OCDE, y compris ceux qui protègent bien moins les locataires (États-Unis, Australie). L'Espagne a battu des records de construction entre 1995 et 2007 — les prix ont quand même explosé, puis se sont effondrés avec la crise financière de 2008, pas avec la construction.
L'élasticité du prix de l'immobilier à l'offre est faible : +1 % de logements entraîne seulement −1 à −2 % de prix (économiste Jacques Friggit).
La vraie cause : la financiarisation du crédit
Selon le chercheur Manuel Aalbers (La financiarisation du logement), les prix sont principalement déterminés par l'offre de financement, pas par le nombre de logements.
Avant les années 2000, les prêts immobiliers étaient accordés sur ~15 ans, indexés sur les revenus. À partir des années 2000, les banques ont allongé les durées (15 → 23 ans en moyenne) grâce à la titrisation et avec l'aval politique : cela stimulait la croissance et les recettes fiscales (taxe foncière, frais de notaire à 80 % reversés à l'État) sans augmenter les salaires.
Résultat : les prix ont augmenté de 88 % hors inflation en 20 ans, bien au-delà de la hausse des revenus. En 2008, les ménages ont atteint leur limite d'endettement.
Locataires : deux effets cumulés
Les loyers rapportés aux revenus moyens sont restés stables (encadrement efficace en France). Pourtant le taux d'effort des locataires augmente pour deux raisons :
- Appauvrissement relatif : le revenu moyen d'un locataire est aujourd'hui 50 % plus bas que la moyenne nationale, contre une parité en 1970.
- Hausse de la qualité des logements : accès à la douche, aux toilettes, au chauffage — les loyers ont légitimement augmenté en valeur absolue.
La logique politique de la bulle
Les gouvernements successifs ont entretenu la hausse des prix car elle :
- stimule la consommation (patrimoine qui monte = capacité d'emprunt accrue)
- augmente les recettes fiscales sans hausse d'impôts
- booste le PIB (commissions d'agents, revenus bancaires)
Toute politique de relance du logement promet implicitement de ne pas faire baisser les prix, car la rentabilité locative ne peut venir que de la plus-value, les loyers étant contraints par les revenus des locataires.
Risque systémique
Des millions de ménages endettés sur 23-27 ans sans marge de manœuvre. Une hausse des taux (BCE) ou une perte d'emploi massive peut déclencher une crise bancaire globale — comme en 2008.
Solutions
À éviter
- Allonger encore les durées de prêt ou assouplir le taux d'effort maximal (35 %) : cela alimente la bulle sans résoudre le problème de fond.
Pistes concrètes
| Mesure | Mécanisme |
|---|---|
| Zéro logement vide | Fiscalité punitive sur les logements non occupés |
| Réduire les frais de notaire | Allège le coût pour les primo-accédants |
| Bail Réel Solidaire (BRS) | Propriété du bâti, location du foncier — prix d'achat réduit |
| Logement public à grande échelle | Modèle viennois : 60 % en logement public, taux d'effort >25 % pour seulement 44 % des Viennois (vs 67 % à Paris, 86 % à Londres) |
| Définanciariser | Refuser toute mesure augmentant artificiellement la capacité d'endettement |